중소형빌딩 리모델링의 리스크 요인 유형화 연구 - 서울시 중소형빌딩 리모델링을 중심으로 -

초록

서울시에는 25년이 초과된 노후 중소형빌딩들이 전체 건물수의 60% 이상을 차지하고 있으며, 이런 노후 빌딩들은 건물기능 회복과 미관 개선을 위해 리모델링이 필요하다. 그럼에도 불구하고 리모델링 프로젝트에서 발생하는 리스크 요인에 관한 선행연구의 부재로 리모델링 시 리스크 관리가 어려워 리모델링이 부진한 상황이다. 본 연구는 중소형빌딩 리모델링의 리스크 요인을 개발하고, AHP기법을 이용하여 요인별 중요도를 분석·제시함으로써 리모델링 활성화에 기여하고자 한다. 분석 결과, 대분류 4단계 중 ‘준비단계’가 압도적으로 중요한 것으로 나타났다. 중분류 10속성 중 ‘시장분석’과 ‘자산분석’이 1, 2순위를 차지했다. 소분류 25요인 중 ‘시장조사 오류’와 ‘MD구성 실패’, “건축물현황도와 실물 불일치‘ 순으로 중요한 것으로 분석되었다. 시사점으로는 리모델링 프로젝트에서 가장 세심하게 고려해야 할 리스크는 유사 건물의 매매가와 임대료 정보에 대한 철저한 조사뿐 아니라 대상 빌딩의 입지에 최적화된 층별 임대구성(MD)이 매우 중요하다. 그 이유는 MD구성은 그 건물이 창출할 수 있는 임대료를 입지에 맞추어 최대화할 수 있는 계획이다. 이 계획이 성공하면 임대수입 증가뿐 아니라 빌딩가치 상승으로 이어지므로 건물주뿐만 아니라 개발자에게도 가장 중요한 요인이다.

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