전세보증금의 위험추정에 관한 연구: 계약갱신청구권을 지닌 전세계약의 채무불이행 위험을 중심으로

초록

본 연구는 계약갱신청구권이 수반된 전세계약에서 전세보증금 채무불이행 위험의 가치를 정량적으로 산정하기 위한 금융모형을 제시하고자 한다. 최근 금리상승, 주택가격 변동, 전세가율 변화 등으로 인해 전세보증금의 채무불이행 위험이 구조적으로 확대되고 있다. 특히 전세계약은 주택가격, 보증금, 변동성, 금리, 그리고 계약갱신청구권이 결합된 복합적 구조를 지니므로, 이를 설명하기 위해서는 금융이론 기반의 접근이 필요하다. 기존의 연구들은 주로 확률모형에 기반하여 위험요인을 분석하였으나, 계약구조와 선택권의 가치를 반영하는 데에는 한계를 보였다. 특히, 계약갱신청구권이 존재할 경우, 채무불이행 위험은 계약의 연속성과 시장조건에 따라 동태적으로 형성되어 단일 옵션에 기반한 접근으로는 설명이 어렵다. 이에 본 연구에서는 채무불이행 위험을 유럽형 풋옵션으로, 계약갱신청구권을 유럽형 콜옵션으로 설정하고 이를 결합한 복합옵션 구조로 전세계약의 위험을 모형화하였다. 분석결과, 채무불이행 위험은 주택가격이 보증금 수준에 근접하거나 전세가율이 상승할수록 비선형적으로 증가하며, 변동성 확대는 고전세가율 구간에서 위험을 증폭시키는 것으로 나타났다. 반면 금리는 위험과 음(-)의 관계를 보이며 저금리 구간에서 영향이 크게 나타났다. 또한 계약갱신청구권은 채무불이행 위험의 발생을 지연시키고 일부 구간에서 위험의 현재가치를 감소시키는 효과를 보였다. 본 연구는 전세보증금 채무불이행 위험을 계약구조, 시장조건, 제도적 권리가 결합된 상태의존적 위험으로 해석하고 이를 금융모형으로 정량화하였다는 점에서 의의를 지닌다.

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