서울 아파트 매매시장의 규모별 군집과 역군집 행태

초록

· 연구 주제: 본 연구는 서울 아파트 매매시장을 대상으로 아파트의 규모별 군집행태(Herding) 및 역 군집행태(Reverse Herding)를 실증적으로 분석한다. · 연구 배경: 소위 '국평'이라 불리는 국민주택규모 기준(전용면적 85m² 이하)의 아파트에 대한 선호 현상에 주목하여, 아파트 규모에 따른 군집행태와 역 군집행태를 분석한다. · 선행 연구와의 차이점 : 기존 연구들은 부동산 시장을 주로 매매시장의 지역별 차이 또는 임차시장을 대상으로 분석하였으나, 본 연구는 서울 아파트시장의 하위시장을 면적 규모별로 구분하여 실증적으로 분석하였다는 점에서 차별성을 보인다. 특히 Pollock et al.(2024)과 강재순 외(2025)의 분석 모형을 기반으로, 하위시장 단위에서 수요자의 선호가 집중되거나 분산되는 양상을 검토함으로써 부동산 시장 내 행태경제학적 의사결정 구조를 보다 정교하게 이해하고자 한다. · 연구 방법 : CCK 모형을 확장한 Pollock et al.(2024)의 방법론을 응용하여, CSAD의 상태 전환 모형을 적용한다. 이를 통해 시장 상승기와 하락기에서의 비대칭적 군집행태, 글로벌 금융위기(GFC) 및 COVID-19 시기의 아파트시장 상황을 분석한다. · 연구 결과: 서울 아파트 매매시장에서 상승기에는 소형과 중형 아파트에서 군집행태가 강하게 발현된다. 반면, 하락기에는 중형 및 중대형 아파트 매매시장에서 역 군집행태가 강하게 나타난다. 특히 COVID-19 시기에는 소위 ‘국평’이라고 불리는 중형 아파트에서 군집행태가 가장 강하게 나타난다. · 공헌점 및 기대효과: 본 연구는 지역별 관점이 아닌 규모별 관점에서 아파트 하위시장을 분석함으로써 서울 아파트시장에 대한 보다 심층적인 이해에 기여하였다. 실무적으로는 정책 입안자, 부동산 개발자, 투자자 등에게 아파트 규모에 따른 수요자 행동의 이해와 예측에 유의미한 시사점을 제공할 수 있을 것으로 기대된다.

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