공공의 토지판매위험 영향요인에 관한 연구: 공공택지개발사업내 토지판매 공고액 대비 공급액 결과를 중심으로

초록

본 연구는 택지개발사업의 판매단계에서의 판매위험에 중점을 두어 택지개발사업 내 경쟁입찰로 이루어지는 토지의 공고액대비공급액을 토지판매위험으로 정의하고, 토지판매 위험에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위하여 벡터자기회귀모형(VAR)을 적용하여 실증분석하였다. 분석결과, 공고액대비공급액에 영향을 주는 변수로는 주택건설인허가실적, 부동산심리지수, 미분양주택현황, 금리로 확인되었다. 구체적으로 살펴보면, 주택건설인허가실적의 경우, 공고액대비공급액에 처음에는 음(-)의 영향을 미쳤다가 3개월의 시차를 두고 양(+)의 영향 관계를 보였는데, 금리, 정부정책 등의 영향으로 인해 양(+)의 상관관계를 나타내기까지 3개월의 시차가 존재하였으며, 2기에 강한 음(-)의 영향을 미쳤으며 8기부터는 영향이 없어지는 것으로 나타났다. 부동산심리지수의 경우 또한 비슷한 양상을 보였는데, 공고액대비공급액에 처음에는 음(-)의 영향을 미쳤다가 이후 양(+)의 영향을 미쳤다. 충격반응함수 분석결과, 2기에 영향력이 음(-)의 방향으로 가장 크게 나타났으며, 3기 부터는 반대방향으로 영향을 미치다가 9기 이후에는 영향력이 0에 수렴하였다. 미분양주택현황의 경우, 공고액대비공급액에 음(-)의 영향을 미쳤는데, 미분양주택이 증가할수록 공고액대비공급액이 낮아지며 토지판매위험이 높아졌으며, 충격반응함수를 통해서 처음 1기에 영향력이 가장 크게 나타나고 있음을 확인하였다. 마지막으로, 금리의 경우 공고액대비공급액에 음(-)의 영향을 미쳤는데, 대출금리가 높아질수록 수요를 감소시키며 토지판매위험이 높아지고 있었다. 특이한 점은 대출금리의 공고액대비공급액에 대한 영향은 5기에 가장 컸으며 지속적으로 그 방향이 음(-)의 영향으로 확인되었다는 점인데, 다른 변수와 달리 공고액대비공급액에 지속적인 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 이는 금리가 토지의 판매위험에 미치는 영향이 지속적으로 크다고 해석된다.

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