부동산투자의 위험-수익관계에 기반한 전략적 자산배분: ‘기관투자자의 자산운용 측면’을 중심으로

초록

본 연구는 기관투자자 측면에서 대체투자 자산군인 국내부동산 실물투자자산의 포트폴리오를 구성할 때에 최적 투자비중을 알아보는 것이다. 즉, 국내부동산 실물투자자산과 금융투자 상품인 채권 및 단기투자 상품의 결합으로 포트폴리오를 구성할 경우에 전략적 자산배분 안을 제시하는 것이다. 분석 방법은 마코위츠의 MVO 모형에 기반한 효율적 시장기회선을 준용하여 도출하였다. 분석결과, 첫째 자산별 투자비중을 5% 이상은 유지해야 한다고 가정할 경우 총 9가지의 포트폴리오 유형이 도출되었다. 그런데 이 중에서 동일한 위험 수준임에도 불구하고 수익률이 낮은 포트폴리오(3개)는 버려야 합리적인 선택이 될 것이므로 포트폴리오 대안은 총 6가지가 된다. 둘째, 각 투자자산의 비중을 10% 이상으로 가져가야 한다고 가정할 경우 선택 가능한 포트폴리오 대안은 총 3가지로 도출되었다. 따라서 전략적 자산배분 안으로 (1) OB_R 14% : RB_R 18% : 회사채 17% : 국고채 23% : MMF 28% (2) OB_R 19% : RB_R 24% : 회사채 17% : 국고채 19% : MMF 21% (3) OB_R 21% : RB_R 27% : 회사채 17% : 국고채 17% : MMF 18%의 3개 안을 제시한다. 이때 최적 수익률 범위는 최저 3.3%~최고 3.7%이며, 위험은 최저 4.57~최고 4.79 수준이다. 결론적으로 전통적 투자자산이라 할 수 있는 회사채 및 국고채와 국내부동산 실물투자자산인 상업용 빌딩에 대한 포트폴리오를 구성 할 경우 적정 위험과 수익률 수준을 고려한 전략적 자산배분 안을 제시하였다. 투자기관의 미래 자산운용 성과개선을 위한 부동산 실물투자의 효과적인 자산배분 안 수립에 도움이 되었으면 한다. 포트폴리오 내 투자비중은 자산운용자인 기간투자자들의 투자성향과 기금성격에 따라서 다양하게 선택될 수 있다. 위험을 어느 정도 감수하면서 높은 수익률을 추구할 것인지 혹은 그 반대일 것인지는 투자자가 최종 선택해야 할 몫이다. 이는 국내부동산 실물투자의 경우에도 예외는 아니다.

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