비조건부 분위회귀분석을 이용한 중소형빌딩 가격 결정요인 - 서울 CBD와 KBD를 중심으로 -

초록

본 연구는 2009년부터 2020년까지 11년간 거래자료를 이용하여 서울시 CBD와 KBD 권역에 소재하는 중소형빌딩의 특성가격모형을 비조건부 분위회귀방법으로 분석하였다. 분석결과, OLS 결과에서 특성 변수들이 매매가격에 미치는 부(-)와 정(+)의 효과가 각각의 특성 변수들 내 전 분위에서 동일 방향으로 나타나지만, 매매가격 분포에서는 각 특성들의 영향력이 동일하게 평가되지 않으며 역동적 모습을 보이는 것으로 산출되었다. 본 연구의 주요 결과를 정리하면 첫째, 수익특성인 임대료는 전 분위에서 유효한 정(+)의 효과를 보이며, 저 분위에서 고 분위로 갈수록 임대료 증가에 따른 단위면적(㎡)당 매매가격에 대한 영향력이 증가한다. 둘째, 접근특성에서 도로 꺾임 횟수와 이동거리는 전 분위에서 부(-)의 효과를 보이며, 특히 10% 분위에서 가장 크게 하락하고 고 분위로 갈수록 영향력이 감소한다. 셋째, 건물특성 중 대지면적은 저 분위에서 고 분위로 갈수록 하락률이 증가하고, 특히 빌딩연령은 고 분위의 빌딩일수록 재건축·리모델링의 효과로 빌딩연령이 단축된다. 이와 같이 특성 변수들의 매매가격 분포에 따라 일정한 방향으로 나타나는 결과도 있지만, 빌딩연령과 같이 변곡점이 분위에 따라 확연하게 달리 나타나는 것을 분위회귀분석으로 확인된다. 본 연구는 학술적으로 중소형빌딩의 가격대별로 그 특성의 영향력이 다르다는 것을 방대한 자료를 이용하여 경험적으로 보여준 의의가 것에 그 의의가 있다고 판단한다.

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