상가건물임대차 계약과 착오취소론 - ‘집합금지명령 등’의 사례를 중심으로 -

초록

코로나19 감염병유행에 따른 정부의 ‘집합금지명령 등’ 방역 조치가 상가건물임대차 계약준수에 위험한 상황임을 전제하였다. 계약 내용에 따라 감내해야 할 위험인수로 해석되면 계약준수를 요구할 수 있다. 그러나 계약준수를 요구하는 것이 당사자에게 가혹한 결과가 될 때, 계약의 구속 에서 해방될 수 있는 법리가 필요하다. 우리 민법 및 학설에 따르면, 이행 불능으로 인한 위험부담이론, 사정변경이론, 착오취소론이 계약위험 법리 이다. 본 연구는 ‘집합금지명령 등’ 사례에 착오취소론을 적용하였다. ‘집합금지명령 등’의 조치가 민법 제109조의 착오로 인하여 상가건물임 대차 계약의 취소 사유가 될 수 있는가이다. 착오의 문제이므로 의식 여부가 중요하다고 보았으므로, 계약체결 시점을 ‘집합금지명령 등’ 조치 이전과 이후 진행 중을 구분하고, 내용의 착오 그리고 동기의 착오와 공통동기의 착오에 관해 순차적으로 그 해당성과 효과를 고찰했다. ‘집합금 지명령 등’은 정부의 행정조치이며, 계약 당사자의 의사표시가 아니므로 내용의 착오 대상은 되지 않는다. 또 이전에 체결된 계약에서는 이를 의식하지 못했을 것이고 계약 내용에 포함될 수도 없다. 다음은 동기의 착오와 공통동기의 착오를 적용할 수 있는가이다. ‘집합금지명령 등’의 진행 중에 체결된 계약에서는 동기의 착오가 성립되고 취소 가능성이 있다, ‘집합금지명령 등’의 종료 시기 예측을 동기로 보고, 이를 상대방에 표시 하고 상대방이 인지할 수 있었을 경우 민법 제109조의 착오에 해당하여 취소할 수 있다. 일방동기의 착오와 달리 공통동기의 착오는 주관적 행위 기초론을 통해 해결할 수 있다. ‘집합금지명령 등’의 종료 시기에 관한 잘못된 전망 또는 예측을 공통동기의 착오 문제로 보고, 착오로 인하여 불리한 당사자(임차인일 가능성이 큼)가 상가건물임대차 계약의 취소를 주장할 수 있으나, 만약 상대방(임대인)이 착오가 없었더라면 임대차계약에서 약정하였을 내용(보증금, 임대료)으로 수정에 동의한 경우는 취소할수 없다고 본다. 상가건물임대차보호법 제11조의 ‘차임 등 증감액청구권’ 행사와 유사한 결론에 도달할 수 있으나, 임대차계약의 취소권을 가지는 당사자(임차인일 가능성이 크다)가 차임등증감액 약정 협의에서 유리한 면이 있다고 본다.

키워드