유휴 상업시설의 기능·용도전환 잠재력 평가를 통한 시니어 레지던스 전환 가능성 분석: 광교·동탄 사례 중심으로

초록

이 연구는 수도권 신도시인 광교와 동탄의 유휴 상업시설을 대상으로, Adaptive Reuse Potential(ARP) 모델을 한국의 제도적 환경에 맞게 조정한 K-ARP 모델을 구축하고 이를 적용하여 시니어 레지던스로의 전환 가능성을 실증적으로 분석하였다. 이연구에서는물리적·입지적·시장적·제도적 요인을 종합한 ARP 평가와 순현재가치(NPV) 분석을 통합함으로써 전환 시점(ORP)과 경제적 타당성을 동시에 판단하였다. 분석결과, 역세권에 위치한 자산들은 ARP 점수가 높아 최적 전환 시점에 도달해 있었으며, 혼합형·중형 규모의 개발모델은 높은 수익성과 빠른 투자회수 기간을 보였다. 반면 비역세권 자산은 제도적⦁시장적 조건의 개선 없이는 단기 전환이 어렵다는 한계가 확인되었다. 또한 ARP-NPV 매트릭스는 전환 시기와 정책개입 우선순위를 분명하게 식별할 수 있는 도구로 기능하였다. 이 연구는 유휴 상업시설의 고령친화 복합주거 전환에 있어 제도유연성, 정책금융, 운영모델 혁신, 공공-민간 협력(PPP)의 중요성을 제시하며, 향후 신도시 내 유휴자산 순환체계 구축을 위한 정책적·실천적 시사점을 제공하는데 의의를 갖는다.

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