장년층 지역 간 인구이동에서 주택가격 구조의 비대칭적 효과 분석: Barrier–Segmentation–Gap 접근

초록

본 연구는 주택가격을 단일한 비용 변수로 간주해 온 기존 인구이동 연구의 접근을 확장하여, 50–64세 장년층의 지역 간 이동에서 주택가격이 작동하는 구조를 분석하였다. 이를 위해 주택가격 효과를 가격수준(Barrier), 시장 내 가격분포에 따른 가격위치 구조(Segmentation), 그리고 출발지와 도착지 간 상대가격 격차(Gap)의 세 차원으로 구분하였다. 분석에는 2015–2021년 시ㆍ군ㆍ구 단위 출발지–도착지(OD) 패널자료를 활용하였으며, OD쌍 고정효과와 연도 고정효과를 포함한 Poisson Pseudo Maximum Likelihood(PPML) 중력모형을 적용하였다. 분석 결과, 도착지의 절대적 주택가격 수준은 이동을 억제하는 방향을 보였으나 통계적으로 유의하지 않았다. 반면 가격분포 구조를 고려한 모형에서는 특정 가격구간으로 이동이 집중되는 경향이 나타났으며, 특히 도착지 가격 4분위 지역으로의 이동이 유의하게 증가하였다. 또한 상대가격 격차 모형에서는 도착지 가격이 출발지보다 낮을수록 이동이 감소하고 상대적으로 높은 지역으로의 이동은 증가하는 비대칭적 패턴이 확인되었다. 이러한 결과는 장년층 인구이동이 단순한 가격회피 이동이 아니라 출발지 대비 상대적 가격위치와 주택시장 내 가격구조에 기반한 선택적 이동으로 이해될 수 있음을 시사한다.

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