코로나19와 상가임대차 - 대법원 2025. 5. 1. 선고 2024다293580 판결을 중심으로 -

초록

코로나19는 비단 보건정책뿐만 아니라 법률에 관해서도 많은 문제들을 던져주었다. 그 중 방역조치를 위해 행정청의 건물 또는 영업폐쇄 명령이 내려진 탓에 본래의 영업을 할 수 없었던 상가임차인이 그 폐쇄기간 동안에도 임대인에 대해 차임을 지급하여야 하는가라는 문제는 그 중요성에도 불구하고 그간 국내에서 별 논의가 없었다. 대법원 2025. 5. 1. 선고 2024다293580 판결은 이 문제에 대해 최고법원의 해법을 제시한 최초의 판결로서 앞으로 관련된 소송에서 지대한 영향력을 행사할 것으로 보인다. 그러므로 그 판결의 내용을 찬찬히 음미해보고 법원과는 다른 시각에서 비판해 보는 것은 분명 필요한 작업이라 생각된다. 본고는 이러한 작업을 행하였고 다음과 같은 결론에 이르렀다. 1. 급부불능으로 인한 (대가)위험 부담의 법리(민법 제537조)를 적용한 대법원의 태도는 사회적 시스템이 붕괴되는 긴급사태를 맞아 이를 예비하고 있는 것이 아닌 통상의 조항을 적용함으로써 누구에게도 귀속될 수 없는 위험의 배분이라는 기능을 제대로 수행하지 못하며, 그 결과 오롯이 임대인에게 팬데믹으로 인한 방역 위험을 전가시키는 불공평함이 있다. 2. 임대인의 하자담보책임은 건물․영업폐쇄명령 등이 임대차의 목적물로 된 건물의 목적 부적합성으로 말미암은 경우에 인정될 수 있는 것이어서 보건이라는 공공일반의 목적을 위한 방역조치로 위 명령이 행해진 때에는 적용되기 어렵다. 3. 민법 제628조의 차임증감청구권은 해당 법문에서도 유추할 수 있듯이 자본주의 경제질서가 통상적으로 겪는 부침을 예정한 것으로 팬데믹과 같이 이른바 ‘큰 사정변경’의 경우에 적용할 성질의 제도는 아니다. 이는 특별법상의 유사제도에서 증액의 폭과 증액의 빈도를 제한하고 있다는 점에서도 알 수 있다. 4. 결국 팬데믹과 같은 사회적 비상 상황에서는 신의칙에 근거한 사정변경의 원칙이 적용될 수밖에 없다. 단순한 일의적 해결을 도모하는 것이 아니라, 계약 수정청구권을 통해 양 당사자의 구체적 이해관계에 알맞은 공평한 해결책을 융통성 있게 제시할 수 있기 때문이다. 팬데믹이라는 사회적 위기는 사회 구성원 모두의 협력에 의해 극복될 수 있다는 점 또한 이 제도를 통해 반영될 수 있을 것으로 보인다.

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