전세보증금 채무불이행 위험의 가치산정에 관한 연구

초록

본 연구에서는 전세보증금 채무불이행 위험의 가치를 정량적으로 산정하기 위한 금융모형을 제시하고자 한다. 전세제도는 임차인이 보증금을 일시불로 지급하고 계약의 만료 시 반환받는 형태로 오랫동안 주거안정의 주요 방식중 하나였으나 주택가격 변동성의 확대, 금리급등, 지역간 전세가율 격차의 심화로 전세보증금의 채무불이행 위험이 사회문제로 대두되었다. 기존 연구들은 로지스틱 회귀모형, Merton의 부도 모형, Cox의 비례위험모형 등 확률에 기반한 접근으로 위험요인을 규명했으나, 계약의 경제적 구조나 불확실성하에서 선택권의 가치를 반영한 위험의 평가에는 한계가 있었다. 본 연구는 이러한 한계를 극복하기 위해 전세보증금 채무불이행의 발생과정을 유럽형 풋옵션으로 고려하여 자기자본이론, Merton(1974), 그리고 Cox, Ross, & Rubinstein(1979)의 모형을 결합한 금융모형을 구성하였다. 모형에서는 주택가격을 기초자산으로, 전세보증금을 행사가격으로 설정하고, 변동성, 무위험이자율, 계약만기 등을 반영하여 전세보증금 채무불이행의 위험을 정량적으로 산정하였으며 이후 각 변수들의 변화가 채무불이행 위험에 미치는 영향을 파악하기 위해 민감도 분석을 실행한 후, 관련 정책 및 실무에 활용 가능한 시사점을 제시하였다.

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