독일 민법에서의 주택 임대인의해지권 제한에 대한 고찰

초록

인간은 안전하고 평안한 삶을 영위하기 위해 각자 주거공간(이하 ‘주택’이라 한다)을 필요로 한다. 그런데 주택의 마련은 소유권을 통하여 또는 전세권, 임차권 등을 통하여 매개될 수 있다. 이점에서 주택을 둘러싼 소유권이나 임차권은 평안하게 주거할 수 있는 권리(주거권)의 관점에서는 동등한 기능을 한다. 그런데 주택에 대한 소유권의 의미를 강조하여 소유자인 임대인의 처분의 자유가 전면적으로 인정되면 임대차존속에 대한 임차인의 이익은 축소되기 때문에 임차인의 보호의 문제가 제기된다. 또한 임대차존속이익은 임대기간과도 깊은 관계를 가진다. 장기의 임대기간이 인정되고 임대인 측의 해지가능성이 축소될수록, 임차인의 임대차존속이익도 그만큼 충분히 보장되기 때문이다. 이점에서 임대기간이 없는 임대차의 경우 임대인의 해지통고를 제한하는 독일의 입법례를 상세히 고찰하는 것은 매우 유용하다고 하겠다. 주택의 임대기간과 관련해서 독일 민법은 특별한 정당한 사정이 인정되지 아니하는 한 임대차계약은 임대기간을 정하지 아니한 것으로서 효력을 가진다고 규정한다. 한편 임대차계약에 기간을 정하지 아니한 경우에는 본래 임대인의 자의적인 해지통고가 인정됨이 원칙이지만, 임차목적물이 주택인 때에는 독일 민법은 이 원칙을 수정하여 임대인이 정당한 이익을 가지는 경우에 한해서 해지통고를 허용한다. 즉 기간을 정함이 없는 주택임대차의 경우에도 임대인의 해지통고의 요건을 엄격히 정함으로써 임차인을 보호하고 있는 것이다. 그와는 별개로 설사 임대인이 정당한 이익에 터잡아 해지통고의 의사를 표시하더라도, 임차인에게 그에 대한 이의를 제기할 수 있도록 하고, 임대차관계의 존속을 청구할 수 있는 권리를 부여하고 있다. 사회적 임차권으로 이해되는 이러한 제도는 임대인의 해지의 자유를 합리적인 범위로 제한하고 임차인의 임대차존속이익을 최대한 보장하기 위한 방침에 따라 고안된 것이므로, 그 배경에는 임대인과 임차인 사이의 이익 분배의 원리인 이익형량의 법리가 작동하고 있다. 이처럼 주택임대차를 둘러싸고 발전된 독일의 임차권보호제도를 고찰하는 것은 비교법적으로 의미있을 뿐만 아니라, 우리 주택임대차의 문제의 해석과 입법론에 충분히 참고할 만한 가치가 있다고 생각한다.

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