부동산거래비용이론에 의한 전속중개계약의 효율성 제고 방안 연구

초록

선진화된 부동산거래시장이란 거래에 대한 투명성이 확보되고, 거래시장의 효율성이 유지되고 있는 시장을 말한다. 만약 부동산거래시장이 강한 효율성을 가진다면 부동산시장 참여자 사이에 분쟁이 거의 없어지고 시장은 안정된 상태를 유지할 수 있을 것이다. 그러나 한국의 부동산거래시장은 지금까지의 실태에서 알 수 있듯이 부동산거래과정에서 거래사고나 분쟁이 자주 발생하고 있으며, 이는 부동산거래시장이 효율적이 아니라는 점을 시사한다. 부동산거래시장의 효율성과 관련하여 거래사고나 분쟁의 발생 가능성에 따른 시장불안을 최소화하기 위해서는 부동산정책의 신뢰를 높여야 하며, 이는 일관된 정책의 수행을 통하여 달성할 수 있을 것이다. 더욱이 부동산거래시장이 내재적으로 안고 있는 정보 비대칭성과 이에 따른 정보 체계의 불공정성, 불투명성과 함께 거래비용의 증가 등으로 나타나는 시장실패로 인해 효율적인 자원배분이 그만큼 저해됨을 인식할 때 이에 대한 정부의 새로운 역할이 설정되어야 한다. 지금까지 정부는 부동산거래제도에 있어서 전속중개계약제도의 중요성과 기능을 과소평가하는 오류를 범하고 있다. 전속중개계약제도는 그 효율성을 인정받아 미국, 일본, 유럽 등의 여러 선진국가에서 이미 보편화된 제도이다. 부동산거래의 효율성을 제고하기 위해서는 전속중개계약제도의 중요성에 대해 새로운 인식전환이 필요한 시점이다. 지금과 같이 비효율적이고 불투명한 거래구조에서 전속중개계약제도는 거래정보의 제약에 따른 정보 비대칭성의 문제를 해소하고 거래비용을 절감할 수 있는 최적의 대안으로 인식되어져야 한다. 앞으로 정부는 부동산거래시장이 내재적으로 지니고 있는 시장실패의 요인 즉, 외부성, 정보의 비대칭성 문제, 공공성을 항상 염두에 두고서 제도적 개선 내지는 정착화를 추진해야 한다. 또한 거시적으로 부동산거래의 효율성을 증진하도록 하는 측면에서 거래시장의 제도개선이 이루어지도록 정부당국의 조정자 역할이 강조되어야 한다. 거래시장이 낙후된 현재 상황에서 정부는 새로운 정책을 제시하기보다는 기존의 제도의 문제점을 분석한 후 이를 재정비하여 정착화, 활성화하는데 역량을 집중해야 할 것이다.

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