토지거래허가구역 지정의 풍선효과 분석: 잠실·삼성·대치·청담동 사례를 중심으로

초록

본 연구는 2020년 6월 서울시 송파구 잠실동 및 강남구 삼성동·대치동·청담동 등 4개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 발생한 아파트 가격의 변화 양상을 분석하였다. 특히 해당 규제가 인근 비규제 지역에 미친 간접적 영향, 즉 '풍선효과'의 존재 여부를 실증적으로 검토하고자 합성통제법(Synthetic Control Method)을 활용하였다. 분석 결과, 정책 시행 이후 처리 지역에서는 가격 상승이 상대적으로 억제됐지만, 개포동·도곡동·반포동·신천동 등 인근 지역에서는 가격이 처리군 대비 더 가파르게 상승하는 양상이 나타났다. 이는 토지거래허가제가 국지적인 수요 억제를 유도했으나, 그 수요가 인접 지역으로 분산되며 오히려 지역 간 가격 불균형을 유발하는 정책 부작용이 나타났음을 시사한다. 이러한 결과는 핀셋형 부동산 규제가 특정 지역의 가격 억제를 달성하더라도, 전체 시장의 공간적 균형을 해칠 수 있음을 보여준다. 따라서 향후 유사한 정책 설계 시, 인접 비규제 지역에 대한 사전적 파급 효과 분석과 통합적 공간 관리 접근이 병행되어야 함을 제안한다.

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