수도권 고령인구 비중이 주택 가격에 미치는 효과

초록

본 연구는 수도권의 인구 구조 변화가 주택 가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 서울의 인구는 지속적으로 감소하고 있음에도 불구하고 주택 가격은 상승했지만, 경기와 인천은 인구 증가와 함께 주택 가격도 동반 상승하는 양상을 보였다. 수도권은 2023년 기준 전체 인구의 50.8%가 집중된 지역으로, 인구 변화가 주택 시장과 지역 경제에 미치는 영향을 이미 체감하는 단계에 있다. 이를 실증적으로 분석하기 위해 2013년부터 2023년까지 수도권 60개 시군구 데이터를 활용하여 패널 회귀 분석을 수행하였으며, 25세 이상 인구를 10세 단위로 세분화하였다. 또한, 주택 가격은 통계청 데이터를 기반으로 물가를 반영한 실질 주택 가격을 종속변수로 설정하였다. 분석 결과, 수도권 주택 시장에서는 25-34세 연령대가 주요 매수층으로서 주택 가격 상승을 견인하는 역할을 하였으며, 고령인구의 경우 55-64세 및 75-84세는 자산 축소를 위한 매도층으로, 65-74세는 계속 보유층으로 구분되는 등 연령대별 주택 시장 참여행태가 차별적으로 나타났다. 또한, 수도권 내 인구 변화는 연령대･권역･지역별로 서로 다른 양상을 보였으며, 주택 자산의 세대 간 이전 현상이 관측되었다. 특히 경기･인천으로의 인구 집중 현상은 수도권 내 불균형을 심화시키는 동시에 비수도권 지방의 인구 소멸을 가속할 가능성이 있다. 또한, 전국 고령인구의 32%가 거주하는 수도권에서 고령층의 매도 물량이 증가할 경우, 주택 가격의 급락과 시장의 장기 침체를 초래할 우려가 있다. 이에 본 연구는 수도권 내 균형 발전을 위한 정책적 개입의 필요성을 강조하며, 인구 구조 변화에 대응한 맞춤형 주택 정책 수립을 통한 주택 시장 안정화 방안을 제안한다.

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